Il contratto di locazione viene disciplinato essenzialmente dagli artt. 1571 e ss. del codice civile, dalla legge 392 del 1978 e dalla legge 431 del 1998. Trattasi di contratto oneroso, consensuale, ad effetti obbligatori ed a prestazioni corrispettive. Tradizionalmente viene ricondotto nell’ambito della categoria dei contratti di godimento e si sostanzia nell’obbligo che una parte ( c.d. locatore ) assume di far godere all’altra ( locatario o conduttore ), una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.
Nel caso che si intende affrontare occorre esaminare il momento fondamentale dello scioglimento del rapporto con conseguente restituzione dell’immobile ad opera del conduttore e dell’eventuale deposito cauzionale da parte del locatore. In tal senso si richiama, anzitutto, la disposizione di cui all’art. 1590 c.c. il quale prevede a carico del conduttore l’obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità al contratto.
Con riferimento invece al deposito cauzionale, si richiama l’art. 11 della legge 392/78 il quale unicamente prevede il massimo di tre mensilità e la produzione di interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Dalla norma è possibile tuttavia trarre argomento per sostenere la legittimità del deposito cauzionale richiesto dal locatore e la ratio dello stesso, comunemente individuata nella tutela del locatore da possibili danni causati all’immobile o più in generale da eventuali inadempimenti.
Muovendo dal profilo normativo innanzi illustrato occorre affrontare il comportamento del conduttore il quale, ai fini della restituzione dell’immobile, procede attraverso una comunicazione effettuata tramite lettera raccomandata alla quale, tuttavia, faccia seguito l’inerzia del locatore.
Nell’impostazione del nostro codice civile, ai fini della liberazione dal vincolo obbligatorio, il legislatore si preoccupa di disciplinare anche quelle ipotesi in cui il debitore si trova nella difficoltà di adempiere per una condotta del creditore. Nello specifico, l’ordinamento detta agli artt. 1206 e ss. del c.c. talune norme volte a regolamentare la situazione che viene in essere quando il creditore, senza un motivo legittimo, rifiuta di ricevere il pagamento offertogli nei modi indicati dalla legge ovvero non compie quanto è necessario affinchè il debitore possa adempiere l’obbligazione. Gli artt. 1209 e 1216 c.c. disciplinano ( nel richiamo che il secondo fa del primo articolo ) una delle modalità con le quali dev’ essere effettuata l’offerta nell’ipotesi in cui ( come accade nella fattispecie in oggetto ) l’obbligazione consista nel rilascio di un immobile. In questi casi è necessaria una intimazione del debitore al creditore di ricevere il bene dovuto ovvero di immettersi nel possesso, contenuta in un atto, notificato mediante ufficiale giudiziario nelle forme prescritte per gli atti di citazione, indicante giorno, ora e luogo in cui il debitore intende procedere al rilascio dell’immobile. E’ poi necessaria la successiva esibizione del bene dovuto nel giorno, ora e luogo indicati, da parte di un ufficiale giudiziario o un notaio che provvederanno a verbalizzare l’eventuale mancata comparizione del creditore o il suo rifiuto di accettare l’offerta. L’art. 1216 c.c. prevede altresì che il debitore, dopo l’intimazione al creditore, può ottenere dal giudice la nomina di un sequestratario. In questo caso egli è liberato dal momento in cui consegna al sequestratario la cosa dovuta.
Si richiama altresì la previsione dell’art. 1591 c.c. secondo il quale “ il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
Tuttavia, una volta cessato il contratto di locazione, il protrarsi della detenzione dell’immobile locato può inquadrarsi nell’ottica dell’inadempimento ( con conseguente applicabilità della norma di cui all’art. 1591 c.c. ) solo nell’ipotesi in cui manchi qualsiasi offerta di restituzione.
Quanto argomentato trova fondamento normativo nell’art. 1220 c.c. il quale prevede espressamente che “ il debitore non può essere considerato in mora se tempestivamente ha fatto offerta della prestazione dovuta, anche senza osservare le forme indicate nella sezione III del presente capo a meno che il creditore non l’abbia rifiutata per un motivo legittimo.”
La lettura del dato normativo così illustrata trova conferma anche alla luce di quanto deciso in casi analoghi dalla giurisprudenza di legittimità. In particolare si sottolinea, sulla base di un orientamento consolidato, che in materia di restituzione di immobili locati, la complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 c.c. assume rilievo esclusivamente per la costituzione in mora del creditore e per provocare gli effetti relativi; l’adozione di altre modalità da parte del conduttore aventi valore di offerta reale non formale ( art. 1220 c.c. ) purchè serie, concrete e tempestive, e semprechè non esista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione con conseguente esclusione dell’obbligo di pagare i canoni maturati successivamente alla scadenza del contratto.
La procedura di cui agli artt. 1209 e 1216 c.c. ha quale unico obiettivo quello di costituire in mora in creditore esponendolo a tutte le conseguenze ed effetti tipici della stessa. In particolare, l’art. 1207 prevede a suo carico l’impossibilità della prestazione sopravvenuta per causa non imputabile al debitore, il venire meno degli interessi e dei frutti della cosa che non siano stati percepiti dal debitore. Infine, il creditore è tenuto al risarcimento dei danni derivanti dalla sua mora e a sostenere le spese per la custodia e la conservazione della cosa dovuta.
Stefano Bartoloni
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